正文摘要:

(资料图片仅供参考)

均价5万以上的市场，即将没有供应；而均价3.5万以下的市场，供应即将爆发。目前的杭州，均价五万的板块总共只有极少的几个：钱江新城、望江新城、江河汇、申花、黄龙翠苑、文晖、滨江。御潮府、新世界望江新城项目、杭州壹号院、平安新鸿基江河汇项目、绿城滨江江河汇项目、观品。这真的是太低估杭州富豪们的购买力了：他们连300㎡的公寓大平层都能抢空，何况是未来价格没有天花板的大户型住宅？钱江新城已经宣告结束，再无新房供应；滨江区，中海·云宸也到了尾房阶段，丹枫四季依然开不了盘，保利·天汇需要现房销售，而杭州壹号院只剩下80来套大户型，闭着眼睛都能清盘；杭州小户型正在消失究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

来源：自媒体

杭州楼市的供应结构失衡，已经到了无法挽回的地步：

均价5万以上的市场，即将没有供应；而均价3.5万以下的市场，供应即将爆发。

目前的杭州，均价五万的板块总共只有极少的几个：钱江新城、望江新城、江河汇、申花、黄龙翠苑、文晖、滨江。滨江区还夹杂着一些4万多的盘。

况且这些板块，并非都是豪宅；在我看来，目前杭州市场上能够称之为豪宅的项目，只有：

御潮府、新世界望江新城项目、杭州壹号院、平安新鸿基江河汇项目、绿城滨江江河汇项目、观品。

这六个项目加起来的房源，实在太少了。对于积压了很久的豪宅需求来说，无异于杯水车薪。

至于丹枫四季、亚运村、君品、嘉品等等，都只是改善，至多算是高端改善，不能称为豪宅。

更郁闷的是，这六大豪宅项目，普遍都把定位做低了，都只有部分房源是豪宅。

江河汇、观品的最大面积都不过220-230㎡，连武林壹号、阳光海岸、蓝色钱江一线江景大宅的门槛都没到。

这真的是太低估杭州富豪们的购买力了：他们连300㎡的公寓大平层都能抢空，何况是未来价格没有天花板的大户型住宅？

所以我甚至觉得，把客户逼到去买公寓大平层，可能是开发商的一场“阴谋”：既然约定商业最小分割面积不能小于300㎡，那住宅就不造300㎡，这样总卖得掉了吧？

玩笑归玩笑，但豪宅即将没有供应是真的。

钱江新城已经宣告结束，再无新房供应；

望江新城，只剩下一个买不到的御潮府，和一个刚刚公示方案、即将买不到的新世界地块；至于始板桥未来社区会做成什么样，还是未知；

江河汇只有两个项目，都是未开先火，万众瞩目，注定也是买不到系列；

滨江区，中海·云宸也到了尾房阶段，丹枫四季依然开不了盘，保利·天汇需要现房销售，而杭州壹号院只剩下80来套大户型，闭着眼睛都能清盘；

奥体区域，滨江房产自己的几个盘，君品、嘉品，虽然称不上豪宅，但依然开一个火一个，滨江在奥体的第一个豪宅观品，注定也是被抢的命运；

文晖，望庐体量不大，后期房源已不多，滨江新拿的地还没上来；黄龙翠苑板块，黄龙云起住宅已经结束，建发的项目还没起来，锦绣公馆则在现房和限价之间徘徊；

申花也是，鸽盘养云静舍和九龙仓的项目之外，就只有融创新拿的地，但还只是图纸。

再怎么梳理和盘点，总价千万的房源，在售的项目，几乎没有。

而总价1500万甚至2000万以上的顶豪，不好意思，整个主城区，目前几乎都没什么房源在售。

而且，是真的没有。

顶豪不只是在断供，更是在绝版。

目前的市场结构，是近三年的土地供应结构造成的：很多板块，已经腾不出优质的豪宅地块；

而目前仅有的几个优质豪宅地块，开发商普遍做了中小户型，300㎡以上的住宅，依然是一个空白市场；

更遗憾的是，将有越来越多本可以做豪宅的板块，再也没有豪宅用地；

而当下中小户型为主的市场，决定了未来的二手房市场也买不到顶豪了。要买顶豪的客户，只能去买以前的老房子……

这个行业变得越来越没有追求，就是从豪宅缺席开始的。

如果现在本可以做豪宅的地块，各大开发商都选择了做所谓“适销对路”的快消品，杭州的豪宅产品，也就真的绝版了……

而且，随着望江新城、江河汇像钱江新城、武林广场一样陆续收官，随着奥体核心区再无更优质的土地供应，此后的杭州，城市顶豪可能成为历史。

这不是危言耸听。

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杭州市中心学区房原拆原回还扩面积，比拿7万元/㎡还爽

钱江晚报·小时新闻记者 孙晨

“想请你们帮我打听下，扩面具体分配的原则。”在钱江晚报·小时新闻“记者帮”，建工新村原住民小郑想知道小区重建之后，自己能分到多大面积的房子。

繁华的文二路上，博库书城对面，老小区林立，小郑说的建工新村就在这中间。2020年，建工新村有6幢房子全部拆除重建，迎接他们的是崭新的四幢住宅和居住环境。

而小郑所问的，也是目前大家最关心的：搬回来的住户能分到多少面积？如果要扩面，最多又能分到多少？价格又是如何？

建工新村所在位置现状

就地回迁能分到至少48㎡

有公园、地下车库还有学区、地铁加持

2020年底，浙江省出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，其中提到，城镇老旧小区改造分为综合整治和拆改结合两种类型，对于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区，可适用拆改结合方式。

位于地铁2号线沈塘桥站附近的建工新村，过去是市中心典型的老旧小区。该小区曾拥有一批上世纪50—60年代的老房子，2020年，被鉴定为C级危房的建工新村6幢房源，以及日晖新村4幢和文二路3-15号等8幢住宅迎来整体拆迁，并于当年10月完成拆除工作，如今正在重建。记者在项目工地告示上看到，竣工时间为2023年12月10日。

被征迁的6幢建工新村的房源，最小面积仅为十几平方米，而按照拆除重建规划，新建房源最小户型不小于48㎡。根据其中两幢楼公示的立面、剖面图来看，外立面采用的是花岗岩和真石漆结合材质，住宅层高2.9米。此外，记者还在规划图纸上看到了居家养老服务用房。

西溪街道办公室张主任告诉记者，新的建工新村规划有1幢20楼的高层，以及3幢多层（1幢为5层，其余两幢为8层），均安装电梯，还配备了101个地下车位，园区中央还有551㎡的绿地公园，估算总投资超2亿元。“建成后住宅一共344套，所有搬迁居民实现就地回迁安置。而扩面价格以及如何抽签选房，我们也将征求住户意见，公平公正完成分配。”

今年35岁的小郑告诉记者，从5岁起，他就住在建工新村一套48㎡的老破小里，房子虽小，却充满了成长的记忆。小郑在搬离那天，还特意拿了一块属于小区的青砖回家，“现在每次理发都会来建工新村的理发店。”

小郑搬走前旧照

小郑表示，建工新村这么市中心的地段，还有文一街小学和十三中的学区，等新小区建成后，还是会回来住。“特别感谢老旧小区改造，不但房子和小区变新了，还能扩大居住面积，让我们原住民不仅能继续住在市中心，还能得到居住的改善。如果可以，我肯定愿意再补些面积，住得更舒适，以后有小孩了，弄个小三房也算是一步到位了。”

原拆原建补面积，比拿拆迁款还爽？

不少人第一反应：“现在拿钱还能买到哪里？”

事实上，像建工新村这样原拆原建，地段又那么好的，确实不多见。住在那里的以老人居多，基本上愿意住回来，“对面是新华医院，旁边300米就是地铁，看病和出行都很方便，现在拿着钱这种地段也找不到。”

今年3月，我们曾报道过武林核心老小区拆迁的新闻，因为是拆迁，所以有拿房和货币安置两种选择，数据显示，签约的108户中，有七成选择了货币化安置。

按照搬迁方案，每户补偿费从380万元到400多万元不等，平均基准价有7万多元/㎡。而小北门这里之前的二手房均价是4万多元/㎡。原本比较难卖的二手房被处理掉，对他们来说，确实算是意外之财。

当然，小郑住的建工新村，以前住的小能直接回补面积到48㎡，比直接拿拆迁款更爽。“要我选，肯定是原建回补面积好，首先这个地段是市中心绝版的，这里也不再有土地出让；再说，拆之前拿到过一笔过渡安置费用，补贴这两年在外租房的支出，像我们有住的地方，这笔钱就省下来了，哪怕扩面，自己添的钱也有限。”小郑跟记者说，按照目前文一街小学学区房的市场价来算，就算拿到直接卖掉，也稳赚不赔。

小郑搬走前旧照

完全不同的两个案例，一个原拆原建，享受到市中心学区房的新房待遇；另一个则手揣现金，有更多选择空间，可理财，可买房，主动权在手。

如果换作是你，会选择原拆原建还是手握现金流，做自己喜欢的事呢？

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